Gần đây, thông tin “dùng căn hộ chung cư không đúng mục đích có thể bị phạt tới 130 triệu đồng” nhận được khá nhiều sự quan tâm.

Tuy nhiên, nếu chỉ đọc con số 130 triệu đồng thì rất dễ hiểu nhầm rằng cứ kinh doanh, cho thuê hoặc làm việc tại căn hộ là đều bị phạt.

Thực tế, Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định khá cụ thể từng nhóm hành vi vi phạm và từng khung tiền phạt khác nhau. Nghị định được Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ 26/8/2026.

Điểm quan trọng nhất là phải xác định bạn đang thực hiện hành vi nào, chứ không thể chỉ dựa vào việc căn hộ có phát sinh hoạt động kinh doanh hay không.

Mức phạt đối với cá nhân Những hành vi chính
20 – 30 triệu đồng Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định
60 – 80 triệu đồng Lấn chiếm diện tích hoặc phần sở hữu chung; thay đổi hoặc làm hư hại kết cấu chịu lực; tự ý chia, tách căn hộ; lấy diện tích hoặc thiết bị sở hữu chung để dùng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích sở hữu chung hoặc diện tích dịch vụ
100 – 130 triệu đồng Cố ý gây thấm, dột căn hộ; sơn hoặc trang trí mặt ngoài không đúng thiết kế; tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung; sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở; không quản lý, vận hành đúng quy định đối với nhà nhiều tầng nhiều căn hộ; sử dụng nhà riêng lẻ để kinh doanh ngành nghề gây cháy nổ, ô nhiễm, tiếng ồn... không đúng điều kiện pháp luật

Các mức trên được quy định tại Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP và đây là các mức tiền phạt áp dụng đối với cá nhân.

Đây là nhóm hành vi có mức phạt thấp nhất trong Điều 62.

Nếu chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định thì có thể bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng.

Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn bị buộc đóng đầy đủ khoản kinh phí bảo trì còn thiếu.

Nói đơn giản, việc cố tình không đóng phí bảo trì không làm nghĩa vụ này biến mất. Sau khi bị phạt, khoản tiền bảo trì vẫn phải được hoàn thành.

Khung phạt này áp dụng cho nhiều hành vi mà thực tế ở các chung cư tương đối dễ gặp.

Theo Nghị định, cá nhân có thể bị phạt từ 60 đến 80 triệu đồng nếu thực hiện một trong các hành vi như:

  • Lấn chiếm không gian hoặc diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư.
  • Chiếm diện tích thuộc sở hữu của người khác.
  • Thay đổi hoặc làm hư hại kết cấu chịu lực.
  • Tự ý chia, tách căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
  • Lấy phần diện tích hoặc trang thiết bị sở hữu chung để phục vụ mục đích riêng.
  • Sử dụng sai mục đích phần diện tích sở hữu chung hoặc diện tích làm dịch vụ trong chung cư hỗn hợp.

Theo kinh nghiệm thực tế, đây là nhóm quy định người mua chung cư nên đặc biệt lưu ý khi cải tạo căn hộ.

Không phải bất kỳ phần nào trong tòa nhà cũng thuộc quyền tự quyết của chủ căn hộ. Ban công, hành lang, kết cấu chịu lực, khu vực kỹ thuật hay một số phần diện tích chung đều có những giới hạn sử dụng nhất định.

Đây là khung phạt đang được quan tâm nhiều nhất.

Theo khoản 3 Điều 62, cá nhân có thể bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau:

1. Cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư

Ví dụ việc cải tạo, sửa chữa hoặc tác động khiến nước thấm xuống căn hộ phía dưới mà có yếu tố cố ý có thể thuộc trường hợp này.

2. Sơn hoặc trang trí mặt ngoài căn hộ không đúng quy định

Mặt ngoài của nhà chung cư không phải muốn thay đổi màu sắc hoặc kiến trúc thế nào cũng được. Việc sơn, trang trí phải phù hợp với thiết kế và kiến trúc đã được phê duyệt.

3. Tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung

Chẳng hạn tự biến một khu vực sử dụng chung thành khu vực phục vụ riêng cho một mục đích khác mà không được phép.

4. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở

Đây chính là nội dung được nhắc nhiều trong thời gian gần đây.

Nghị định quy định rõ: sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng.

Tuy nhiên có một ngoại lệ rất quan trọng:

Cho thuê căn hộ để người khác ở theo đúng quy định pháp luật về nhà ở không thuộc trường hợp bị xử phạt này.

Đây mới là vấn đề cần hiểu đúng.

Nếu một căn hộ có công năng là để ở, nhưng chủ sở hữu lại sử dụng nó thuần túy làm văn phòng, trụ sở hoạt động hoặc địa điểm kinh doanh không phục vụ mục đích cư trú thì có thể bị xem là sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở.

Trong trường hợp đó, mức phạt đối với cá nhân có thể từ 100 đến 130 triệu đồng.

Điểm cần nhớ là pháp luật đang quản lý theo công năng sử dụng của căn hộ, chứ không đơn giản là căn hộ đó có phát sinh tiền hay không.

Ví dụ:

  • Cho một gia đình thuê để sinh sống: không thuộc hành vi này.
  • Chủ căn hộ tự ở: không có vấn đề về mục đích sử dụng.
  • Dùng căn hộ thuần túy làm văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh: cần đặc biệt lưu ý vì có nguy cơ thuộc trường hợp sử dụng không phải để ở.
  • Căn hộ trong dự án có phần diện tích thương mại, dịch vụ được phê duyệt riêng: phải xem đúng công năng của phần diện tích đó, không nên đánh đồng với căn hộ để ở.

Đây là lý do trước khi thuê hoặc mua một căn hộ để kinh doanh, tôi luôn cho rằng điều đầu tiên cần kiểm tra không phải chỉ là giá thuê hay vị trí, mà là phần diện tích đó được phép sử dụng vào mục đích gì.

Một điểm khá quan trọng nhưng nhiều bài viết chỉ nói đến tiền phạt.

Đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, Nghị định còn quy định biện pháp khắc phục hậu quả là:

Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

Có nghĩa là nộp phạt xong không phải muốn tiếp tục sử dụng căn hộ sai công năng thế nào cũng được.

Nếu đã xác định có vi phạm thì chủ sở hữu vẫn phải đưa căn hộ trở lại đúng mục đích theo quy định.

Đây cũng là lý do Nghị định 339 được chú ý.

Với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, khung phạt mới đối với cá nhân là 100–130 triệu đồng.

Điều này cho thấy việc quản lý công năng của căn hộ và nhà chung cư đang được siết chặt hơn đáng kể.

Theo tôi, với người mua bất động sản, đây là một thay đổi đáng để lưu tâm.

Trước đây, nhiều người thường quan tâm ba yếu tố: vị trí – giá – khả năng sinh lời.

Nhưng nếu mua bất động sản để khai thác, nên bổ sung thêm một câu hỏi nữa:

“Tài sản này được pháp luật cho phép sử dụng vào mục đích gì?”

Chỉ một câu hỏi đó có thể giúp tránh rất nhiều rủi ro sau này.

Nếu là cá nhân, bạn cần đặc biệt lưu ý khi có một trong các hành vi:

  • Cố ý gây thấm, dột căn hộ.
  • Sơn hoặc thay đổi mặt ngoài không đúng thiết kế, kiến trúc.
  • Tự ý thay đổi công năng phần sở hữu chung.
  • Dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
  • Vi phạm quy định quản lý, vận hành đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.
  • Dùng nhà ở riêng lẻ kinh doanh các hoạt động có nguy cơ cháy nổ, ô nhiễm, tiếng ồn hoặc ảnh hưởng khu dân cư mà không đáp ứng điều kiện pháp luật.

Riêng với người sở hữu căn hộ chung cư, điều quan trọng nhất cần nhớ là:

Cho thuê căn hộ để người khác ở không bị xem là sử dụng sai mục đích theo quy định này. Nhưng nếu chuyển căn hộ để ở thành nơi sử dụng cho mục đích khác, mức phạt có thể lên tới 130 triệu đồng và còn phải đưa căn hộ trở lại đúng công năng.

Căn cứ pháp lý: Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026.